In materia di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, nell’ambito del D.Lgs. n. 23/2011 sono contenute alcune disposizioni dirette a sanzionare l’omessa registrazione ovvero la registrazione del contratto con indicazione di un canone inferiore rispetto a quello effettivo, al fine di disincentivare le locazioni “in nero”.
L’OMESSA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
Relativamente ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo è prevista l’applicazione di specifiche sanzioni “indirette”, particolarmente severe, in caso di:
– omessa registrazione del contratto;
– registrazione del contratto con indicazione di un canone inferiore rispetto a quello effettivo;
– registrazione di un contratto di comodato fittizio.
In particolare, al ricorrere delle suddette fattispecie:
a) la durata del contratto viene stabilita ex lege in 4 anni, decorrenti dalla data di registrazione volontaria o d’ufficio;
b) la durata del contratto può essere (eventualmente) prorogata per ulteriori 4 anni (salvo il caso in cui il locatore intenda adibire l’immobile ad uso abitativo proprio o dei familiari, vendere l’immobile, ecc.);
c) il canone annuo di locazione, a decorrere dalla registrazione del contratto, è stabilito in misura pari al triplo della rendita catastale.
n.b.: l’omessa/ritardata registrazione del contratto di locazione comporta altresì la corresponsione dell’imposta di registro dovuta (salvo il caso di opzione per la cedolare secca), della sanzione dal 120 al 240% dell’imposta e degli interessi.
LA DECISIONE DELLA CORTE COSTITUZIONALE
La Corte Costituzionale, nella sentenza 10-14 marzo 2014 n. 50, ha ritenuto ammissibile la questione di legittimità delle disposizioni sopra esaminate sollevata da alcuni Tribunali, con riguardo alla violazione dell’art. 76 della Costituzione, a causa del “difetto di delega” e dell’art. 10, comma 3, dello Statuto del contribuente che non ricomprende, tra le cause di nullità del contratto, le violazioni delle norme di carattere tributario, pronunciandosi infine per l’illegittimità costituzionale delle stesse norme.
I due commi dichiarati incostituzionali sono i seguenti:
“8. Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:
a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio;
b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all’articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998;
c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell’aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti.
9. Le disposizioni di cui all’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui:
a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo;
b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.”
Come desumibile dalla sentenza in esame “… la mera inosservanza del termine per la registrazione di un contratto di locazione non può legittimare … addirittura una novazione … quanto a canone e durata”.
LE CONSEGUENZE DELL’INCOSTITUZIONALITA’
A seguito della pronuncia di illegittimità costituzionale di una norma da parte della Consulta, le statuizioni in essa contenute vengono meno “ex tunc”, ossia fin dall’origine.
Di conseguenza, per i contratti per i quali le sanzioni indirette sopra esaminate sono già divenute operative, ritrovano applicazione le pattuizioni contrattuali, con effetto retroattivo. Ciò potrebbe comportare l’insorgere di una serie di problematiche conseguenze sia in ambito civilistico (il conduttore ha corrisposto canoni per importi inferiori a quelli previsti nel contratto e pertanto si realizzerebbe la fattispecie dell’inadempimento, con conseguente possibilità per il locatore di richiedere la risoluzione del contratto), sia in ambito fiscale (il locatore ha tassato in dichiarazione dei redditi un importo inferiore).
Sulla base di tali considerazioni, è possibile che il Legislatore intervenga al fine di disciplinare le conseguenze suddette, “colmando il vuoto normativo” creatosi a seguito della sentenza sopra esaminata.
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